На какой земле можно построить жилой дом, уведомление, отступы и оформление

Построить дом на участке можно не на всякой земле. Земля может быть красивой, с лесом за забором и газом на улице, но если в выписке написано «для сельскохозяйственного производства», жильё на ней поставить нельзя, а постройку без документов потом не прописать и не продать. Поэтому вид земли и правила застройки проверяют до покупки, а не после фундамента.

Ниже о том, на каких землях можно строить жильё, а на каких нет, как работает уведомление о строительстве вместо разрешения, какие отступы от соседей и дороги нужно выдержать, что такое градплан и как оформить уже готовое строение. Для Калужской области действуют те же федеральные правила, а местные детали, отступы и высоту, задают правила землепользования и застройки каждого поселения.

Виды земель и что на них можно

У каждого земельного надела в ЕГРН указаны две вещи. Категория земли, например земли населённых пунктов или сельскохозяйственного назначения. И вид разрешённого использования, то есть что именно на ней можно делать. Посмотреть их можно в выписке из ЕГРН или на публичной кадастровой карте.

ИЖС

Земля для индивидуального жилищного строительства предназначена ровно для того, чтобы на ней строили жильё. Объект ИЖС по Градостроительному кодексу это отдельно стоящий дом не выше трёх надземных этажей и 20 м, для одной семьи, который нельзя делить на квартиры. Здесь строят по уведомлению, прописываются, подводят газ и свет как к жилью, а банки дают ипотеку на строительство.

ЛПХ, можно ли строить дом

Земля для личного подсобного хозяйства бывает двух видов, и разница между ними принципиальная.

• Приусадебный участок находится в границах населённого пункта. На нём можно построить жилой дом, баню, хозпостройки, держать скот и птицу. Строят по тому же уведомлению, что и на ИЖС, прописка возможна. Для сельской ипотеки такая земля подходит.
• Полевой участок находится за границами посёлка. На нём можно только выращивать урожай и пасти скот, капитальное строительство там закон о ЛПХ не разрешает.

Отличить их можно по категории. Приусадебный относится к землям населённых пунктов, полевой обычно к землям сельхозназначения.

Садовый участок в СНТ

На садовом участке по закону о садоводстве (217-ФЗ) можно строить садовые дома, жилые дома, хозпостройки и гаражи. Жилой дом разрешён, если это допускают правила землепользования и застройки для этой территории. Садовый предназначен для сезонного проживания, но его можно признать жилым, если он отвечает требованиям к жилому помещению.

Прописаться можно, если строение жилое. С ипотекой сложнее, льготные программы рассчитаны в основном на ИЖС и ЛПХ в посёлках, а с садоводством банки работают неохотно. Ещё стоит проверить дорогу, которую зимой чистит товарищество или никто, и мощность электросети, которой часто хватает только на летние домики.

Сельхозземли

На землях сельскохозяйственного назначения, пашне, лугах, пастбищах, жилой дом строить нельзя. Сначала нужно сменить категорию земли и вид использования, а это долгая процедура с непредсказуемым результатом. Покупать такую землю под стройку с расчётом, что потом переведут, рискованно.

Если земля в аренде

Строить можно и на арендованной земле, если договор аренды предусматривает жилищное строительство. Уведомление о планируемом строительстве в этом случае подаёт арендатор, а к нему прикладывают договор аренды, зарегистрированный в ЕГРН. После того как жильё построено и право на него зарегистрировано, владелец здания получает право выкупить землю под ним у муниципалитета без торгов. Перед стройкой полезно проверить срок аренды. Если до его окончания осталось мало времени, банк откажет в ипотеке, а продлить договор без торгов получится не всегда. Для сельской ипотеки, например, срок аренды должен быть не меньше 20 лет.

Уведомление о строительстве вместо разрешения

С августа 2018 года частное жильё на землях ИЖС, ЛПХ в посёлке или в садоводстве строят без разрешения на строительство, в уведомительном порядке (статья 51.1 Градостроительного кодекса). Уведомление подают через Госуслуги, МФЦ или администрацию до начала работ.

Документы на дом по порядку

Что указывают в уведомлении

• Данные владельца, кадастровый номер земли.
• Что строится, жилой или садовый дом, сколько в нём надземных этажей, какая высота и площадь застройки.
• Отступы от границ.
• Схему, где будет стоять здание.
• Ссылку на типовой проект, если строят по нему.

Администрация проверяет уведомление 7 рабочих дней. Если отступы, высота и этажность соответствуют правилам застройки, приходит уведомление о соответствии, и можно строить. Если нет, приходит отказ с причиной, например здание слишком близко к границе или в охранной зоне. Тогда параметры меняют и подают заново.

Уведомление действует 10 лет. За это время нужно закончить стройку и подать уведомление об окончании.

Почему возвращают уведомление

Отказ по уведомлению не редкость, и почти всегда его причина видна заранее. Чаще всего администрация пишет об одном из пунктов.

• Отступ от границы меньше, чем требуют местные правила застройки.
• Высота или число этажей больше разрешённого в территориальной зоне.
• Строение попадает в охранную зону сетей или водоохранную зону.
• Вид разрешённого использования не предусматривает жилого строительства.
• Заявитель не собственник или не арендатор земли, либо собственников несколько, а подписал один.
• В схеме нет отступов или она не совпадает с границами в ЕГРН.

После отказа можно исправить схему и подать уведомление снова. Строить до получения уведомления о соответствии не стоит. Формально штрафа за это нет, но при оформлении могут возникнуть вопросы, а банк по ипотеке без такого уведомления деньги не выдаст.

Когда всё-таки нужно разрешение

Если здание выше трёх надземных этажей или 20 м, если в нём несколько квартир с отдельными входами, это уже не объект ИЖС. Для него нужен проект и разрешение на строительство, а для многоквартирного дома ещё и экспертиза. Жилья для одной семьи это не касается.

Отступы, нормы и градплан участка

Где именно можно поставить здание, задают три уровня правил. Федеральные своды правил, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) поселения и градостроительный план конкретной земли.

Минимальные отступы

Для садоводства и ИЖС ориентируются на СП 53.13330.2019 и СП 42.13330. Минимальные расстояния такие.

• От жилого здания до границы соседей не меньше 3 м.
• От построек для скота и птицы до границы не меньше 4 м.
• От бани, сарая, гаража и других хозпостроек до границы не меньше 1 м.
• До красной линии улицы не меньше 5 м, до красной линии проезда не меньше 3 м.

Расстояние меряют от стены или цоколя. Если балкон, крыльцо или навес выступают больше чем на 0,5 м, меряют от их проекции на землю.

Противопожарные расстояния

Между зданиями соседей по СП 4.13130 действуют противопожарные расстояния. Они зависят от материала стен и перекрытий и составляют от 6 м для домов из негорючих материалов до 15 м для деревянных. Если сосед уже построил деревянный сруб у самого забора, своё здание придётся отодвинуть или строить из негорючих материалов.

ПЗЗ и градплан

Правила землепользования и застройки утверждает каждое поселение. В них для каждой территориальной зоны написаны предельные параметры. Минимальные отступы, максимальная высота и этажность, процент застройки, иногда требования к забору. Они могут быть строже федеральных, и строить нужно по ним.

Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) собирает все эти параметры в одном документе, вместе с охранными зонами сетей и дорог. Его выдают бесплатно по заявлению через Госуслуги или администрацию, по закону на это отводится 14 рабочих дней. Получить ГПЗУ стоит до проекта. Тогда проектировщик сразу разместит здание так, чтобы уведомление не вернули.

Охранные зоны

Под линией электропередачи, рядом с газопроводом высокого давления, у реки или ручья есть охранные и водоохранные зоны, где строить нельзя или можно только с согласованием. Их видно в ГПЗУ и на публичной кадастровой карте. Небольшой надел, большая часть которого попала в охранную зону, может оказаться непригодным для стройки.

Как оформить построенный дом

Обычный порядок

1. Технический план. Кадастровый инженер обмеряет здание и готовит технический план. В нём площадь, этажность, материал стен и координаты.
2. Уведомление об окончании строительства. Его подают не позже месяца после окончания стройки, приложив технический план (статья 55 Градостроительного кодекса).
3. Проверка. Администрация за 7 рабочих дней проверяет, что построенное соответствует первому уведомлению и правилам застройки.
4. Регистрация. Если всё в порядке, администрация сама направляет документы в Росреестр. Объект ставят на кадастровый учёт и регистрируют право собственности. Выписку получает владелец.

После регистрации жильё можно продать, подарить, оформить в залог банку, прописаться и получить налоговый вычет.

Дачная амнистия до 1 марта 2031 года

Для жилых и садовых построек на землях ИЖС, ЛПХ в границах посёлка и в садоводстве действует упрощённый порядок, его называют дачной амнистией. До 1 марта 2031 года такой объект можно поставить на учёт и зарегистрировать по техническому плану и документам на землю, без уведомлений о начале и окончании строительства. Технический план в этом случае готовят на основании декларации владельца об объекте.

Дачная амнистия удобна, если всё уже построено, а уведомление когда-то не подали. Но она не отменяет правил застройки. Постройку с нарушением отступов или в охранной зоне сосед или администрация могут оспорить в суде, вплоть до требования о сносе или переносе.

Если дом построен с нарушениями

• Ближе 3 м к соседу. Иногда помогает письменное согласие соседа и отказ администрации от претензий, но надёжного решения нет, суд может обязать перенести.
• Выше трёх этажей или на несколько семей. Это уже не ИЖС, оформить его в упрощённом порядке не получится.
• Стройка на земле, где строить нельзя. Сначала нужно изменить вид использования, если это вообще возможно, а потом оформлять.

Дешевле всего всё это решается до стройки, когда нужно лишь сдвинуть здание на плане на пару метров.

Свет, газ и вода

Документы на землю и стройку решают, можно ли строить. Сети решают, можно ли жить. Их проверяют одновременно с выпиской.

• Электричество. Подключение оформляют через сетевую компанию по заявке в личном кабинете. Для частного жилья обычно просят 15 кВт, этого хватает на насос скважины, бойлер, электроплиту и электрокотёл в резерве. Заявку лучше подать сразу после покупки земли, подключение занимает месяцы.
• Газ. Если газопровод проходит по улице посёлка, газ до границы подводят бесплатно по программе догазификации, а по территории и в здании трубы прокладывают за счёт владельца. В садовых товариществах программа работает, если СНТ находится в границах газифицированного населённого пункта.
• Вода и канализация. Централизованные сети в посёлках Калужской области есть не везде. Чаще бурят скважину и ставят септик или станцию очистки. Для них тоже есть нормы расстояний, от септика до скважины и до границ, поэтому их места отмечают на плане вместе со зданием.

Если сетей нет и не будет, дом всё равно можно построить и жить в нём. Но бюджет вырастет на генератор, автономную канализацию, газгольдер или электрическое отопление, и это нужно знать до покупки земли.

Налоги и вычет после регистрации

После регистрации собственности появляются две новые финансовые темы.

• Налоговый вычет. Расходы на строительство и материалы, а также на покупку земли под ним, можно вернуть через вычет 13% с суммы до 2 млн ₽, то есть до 260 тысяч рублей. Отдельно возвращают проценты по ипотеке с суммы до 3 млн ₽. Для вычета нужны выписка ЕГРН, договор подряда, акты, чеки и платёжки, поэтому их сохраняют с первого дня стройки.
• Налог на имущество. Его считают от кадастровой стоимости. Для жилого дома действует вычет 50 м², то есть налог берут только с площади сверх этой величины, а ставку устанавливает муниципалитет.

Платить налог за недостроенный объект не нужно, пока он не зарегистрирован. Но затягивать регистрацию ради экономии на налоге невыгодно. Без регистрации нельзя получить вычет, прописаться и оформить жильё в наследство или продать.

Какой дом построить на участке

Размер и форма земли ограничивают проект сильнее, чем кажется. При ширине 15 м и отступах по 3 м от соседей под застройку остаётся полоса 9 м, а с учётом противопожарных расстояний до соседних домов иногда и меньше. На стандартных 10-15 сотках обычно хорошо встаёт одноэтажный дом 100-150 м², баня, гараж или навес для машины и огород.

• Узкий надел. Подойдёт вытянутый одноэтажный или компактный двухэтажный проект.
• Уклон. Фундамент на сваях с ростверком или цокольный этаж с той стороны, где ниже.
• Низина. Дренаж, подсыпка и высокий цоколь, геология обязательна.
• Въезд в посёлок у дороги. Здание разворачивают жилыми комнатами в сад, а к дороге ставят гараж и котельную.

Что проверить до покупки участка

• Категория земли и вид разрешённого использования в выписке ЕГРН
• Границы установлены, межевание есть
• Территориальная зона и параметры по ПЗЗ, лучше сразу ГПЗУ
• Охранные зоны ЛЭП, газопроводов, водоёмов на месте будущей стройки
• Подъезд круглый год, кто чистит дорогу зимой
• Электричество, газ, возможность пробурить скважину и поставить септик
• Постройки соседей, расстояние до них и материал их стен
• Обременения, аресты, споры о границах

Что делает GTS-STROY по документам

Мы помогаем заказчику на всех этапах, где без бумаг стройка не начнётся. Смотрим выписку на землю и подсказываем, можно ли на ней строить жильё. Размещаем здание с учётом отступов и градплана, готовим схему для уведомления о планируемом строительстве. После стройки передаём документы, которые нужны кадастровому инженеру для технического плана. Если стройка идёт в ипотеку, готовим смету и договор для банка.

Кто подаёт уведомления и кто заказывает технический план, мы записываем в договор, чтобы этот вопрос не всплыл в самый неудобный момент. Весь порядок стройки от участка до заселения описан в статье об этапах строительства частного дома, а для дома в ипотеку пригодится страница об ипотеке на строительство.

Что предлагает GTS-STROY

Мы строим дома в Калуге и Калужской области по договору, с проектом в подарок при заказе строительства, подробной сметой и графиком. Цена работ после подписания не меняется, оплата по факту каждого этапа, гарантия на все работы 5 лет. Приезжайте в офис с выпиской на землю, и мы расскажем, что на ней можно построить. Проекты и цены есть на главной, а стоимость можно прикинуть в калькуляторе.