Коробка, под отделку или под ключ, что входит в дом и что проверить в смете

Одна и та же «Ромашка» на 115 м² в нашем каталоге стоит 4 393 000 ₽ в комплектации «Холодный контур» и 12 109 500 ₽ под ключ. Разница почти в три раза, и вся она в словах после цены. Коробка, тёплый контур, под отделку, под ключ, у каждого подрядчика эти слова значат немного своё.

Поэтому сравнивать предложения по цене за метр без состава работ бессмысленно. Дешёвая смета часто оказывается коробкой, а дорогая включает то, о чём вы бы вспомнили только при переезде.

Чем отличаются коробка, тёплый контур, под отделку и под ключ

Это не четыре разных дома, а четыре момента стройки одного и того же. Каждая следующая стадия включает всё из предыдущей и добавляет свой слой работ.

Коробка

Фундамент, стены, перекрытия, стропильная система и кровельное покрытие. Проёмы открыты, внутри по сути улица. Коробку берут, когда дальше хотят строить сами или с другой бригадой, или когда денег пока хватает только на основу. Дом в таком виде может стоять зиму, но проёмы лучше временно закрыть, чтобы в перекрытия не мело снег.

Тёплый контур

К коробке добавляются окна, входная дверь и утепление кровли. Дом закрыт от погоды, его можно прогреть тепловой пушкой и вести внутренние работы зимой. Названия комплектаций в нашем каталоге, «Холодный контур», «Комфорт» и другие, тоже говорят о стадии готовности, а точный состав каждой расписан в смете к договору.

Под отделку

Внутри появляются инженерные системы. Разведено отопление с радиаторами или тёплым полом, проложены трубы воды и канализации, электрика с щитом, розетками и выключателями под установку. Стены оштукатурены, пол залит стяжкой, перегородки стоят. Остаётся чистовая отделка, то есть то, что каждый хочет выбрать сам, плитка, ламинат, обои или покраска.

Под ключ

Дом готов к жизни. Чистовые полы, стены и потолки, двери, сантехника, светильники, запущенный котёл. Остаётся привезти мебель и кухню. Это самая дорогая стадия, потому что в ней больше всего ручного труда и материалов, которые видно каждый день.

Что часто не входит даже в «под ключ»

«Под ключ» обычно означает сам дом. Всё, что вокруг дома и что идёт от участка к дому, часто остаётся отдельно. Вот список, по которому стоит пройтись с подрядчиком.

• Подключение к сетям посёлка. Договор с сетевой компанией на электричество, газопровод до дома, оплата технологического присоединения. Это делают по отдельным договорам, и сроки от строителя не зависят.
• Скважина или колодец и септик. Внутри дома трубы есть, а откуда в них возьмётся вода и куда уйдут стоки, решают отдельно.
• Отмостка, крыльцо, терраса. Часто считаются как дополнительные работы, хотя отмостка нужна любому дому, она отводит воду от фундамента.
• Водосточная система. Иногда входит в кровлю, иногда нет.
• Кухня, встроенные шкафы, техника. Почти никогда не входят.
• Забор, дорожки, благоустройство. Отдельные работы.
• Проект и оформление. Уведомление о строительстве, технический план, постановка на учёт. Кто этим занимается, нужно договориться заранее.

Что входит в «под ключ с коммуникациями»

Слово «коммуникации» тоже понимают по-разному. Внутренние коммуникации это то, что внутри дома. Внешние это то, что связывает дом с участком и посёлком. Чтобы не было сюрпризов, проверьте по списку.

• Отопление. Какой котёл, сколько радиаторов или контуров тёплого пола, кто запускает котёл и где стоит дымоход.
• Водоснабжение. Разводка по дому, водонагреватель или двухконтурный котёл, ввод трубы в дом. Входит ли скважина и насосная станция.
• Канализация. Разводка по дому до выпуска. Входит ли септик и труба от дома до него.
• Электрика. Щит, автоматы, число розеток и выключателей, светильники. Входит ли кабель от столба до дома и заземление.
• Вентиляция. Вытяжка в санузле, на кухне и в котельной, приточные клапаны.

Какую стадию выбрать

Правильного ответа для всех нет, есть ваши деньги, время и готовность заниматься стройкой самому.

• Коробка подходит тем, у кого есть своя проверенная бригада на остальное или кто строит в несколько лет и готов делать паузы. Минус в том, что за качество окон, утепления и инженерии отвечает уже не тот, кто строил стены, и стыки работ разных бригад ложатся на вас.
• Тёплый контур выбирают чаще всего, если отделку и инженерию хотят делать постепенно. Дом закрыт, его можно оставить на зиму и продолжать весной без риска для стен и перекрытий.
• Под отделку удобно тем, кто хочет сам выбрать плитку, полы и двери, но не хочет разбираться с котлом, трубами и электрикой. Самые ответственные и скрытые работы делает один подрядчик и отвечает за них.
• Под ключ нужен, когда важны сроки и не хочется вести стройку самому. Это обязательная стадия, если дом строится в ипотеку по льготной программе, банку нужен дом, пригодный для жизни.

Ошибки, когда дом строят по стадиям

• Оставить коробку на зиму с открытыми проёмами. Снег и дождь попадают на перекрытия и стены, газобетон набирает воду. Проёмы закрывают хотя бы плёнкой или щитами, а лучше сразу ставят окна.
• Начать отделку по сырой стяжке и штукатурке. Стяжке и штукатурке нужно время, чтобы высохнуть. Ламинат и обои на сырое основание потом вспучиваются и отходят.
• Сделать отделку раньше инженерии. Потом приходится штробить готовые стены под забытую розетку или трубу.
• Не записать в договор, кто отвечает за стыки. Окна ставила одна бригада, откосы и подоконники другая, а продувает в итоге у вас.
• Сравнивать цены без состава. Смета на контур у одного подрядчика и «под ключ» у другого выглядят как разница в цене, а на самом деле это разница в объёме работ.

Что проверить в смете перед договором

• Разделы по этапам. Фундамент, стены, перекрытия, кровля, окна, инженерные системы, отделка. По ним потом идёт оплата и приёмка.
• Объёмы в понятных единицах. Кубометры бетона, квадратные метры кладки, кровли и штукатурки, число окон и радиаторов. Объёмы можно сверить с проектом.
• Материалы с марками. Газобетон D400 или D500, бетон В22,5, производитель окон и профиль. «Газоблок» без марки может оказаться любым.
• Работа и материалы отдельно или вместе. Если отдельно, легче понять, откуда цена.
• Список того, что не входит. Сети участка, септик, отмостка, крыльцо, забор.
• Цена и условия её изменения. Твёрдая ли цена или пересчитывается при росте стоимости материалов.
• График и порядок оплаты. Платежи по этапам после приёмки, а не крупным авансом вперёд.

Если строите в ипотеку, банку нужна именно такая смета, с разбивкой по этапам. Подробнее о том, как это устроено, в статье о сельской ипотеке на строительство дома.

Сколько стоит каждая стадия

Цена за метр у каждой стадии своя, и на неё сильно влияют материал стен, фундамент и форма кровли. Для наглядности один проект в пяти комплектациях из нашего каталога.

Видно, что больше половины цены дома под ключ приходится на то, что происходит после контура, то есть на инженерные системы и отделку. Цены за метр по всем материалам и комплектациям собраны на странице цен на строительство домов, там же калькулятор, где можно выбрать свою стадию.

Как мы фиксируем состав работ и цену

Мы работаем по официальному договору. К нему прикладываем детальную смету и график работ, и после подписания сумма за работы не меняется, даже если материалы подорожают. Платите вы по факту выполнения каждого этапа. Качество проверяем в три уровня, инженер, прораб и мастер, а на все работы даём гарантию 5 лет.

Дом можно заказать в любой из комплектаций. Если хотите построить контур сейчас, а инженерию и отделку позже, в смете это будут отдельные этапы с отдельными ценами. А дома, которые мы строим сейчас, можно посмотреть вживую на любой стадии до подписания договора.